不動産投資とは｜基礎知識や仕組みを初心者にもわかりやすく解説
分譲マンションなどの1室のみを購入して、第三者に貸出すことで収益をあげます。マンションの1室の購入なので、投資資金は少額で済みます。また、一カ所の地域に限定せずに、あちらこちらの地域で物件を保有して、運用することができるのもメリットでしょう。
デメリットは、1室単位となるため、空室が出たときは、次の入居者が決まるまでは無収入となることでしょう。また、規模を拡大させるには、物件探しなど時間がかかる傾向にあるため投資効率が悪くなることもあります。
アパートやマンション一棟買い
小規模のマンションやアパート、商業ビルなどを1棟まるごと購入して、1室ずつまたは、1テナントずつ貸出して運用する方法です。1棟となるため初期投資資金が億単位など高額になることが多いのがデメリットです。しかし、一度の投資で大きな資産を得ることができるので、投資効率がよく収益も上げやすくなるでしょう。
1室の投資と違い、分散投資ができないため震災や災害などの被害にあったときは、大きな痛手を受けることになり兼ねません。投資資金も大きくなるので、不動産投資に慣れてからのチャレンジをおすすめします。
1戸建てを購入して、貸出す運用方法です。多くの戸建て投資家は中古で1戸建てを購入します。中古の戸建て住宅は、地域や築年数によっては500万円未満など少額で購入することができ初めての不動産投資でも少ない資金で始めることができます。
中古購入となるので、最低限のリフォームなどが必要となります。また、地域の需要などの見極めをしっかりとおこなわないと空室期間が長くなってしまうので注意が必要です。
シェアハウスや民泊
土地を貸す
保有している土地のみを貸出して運用する方法で「底地投資」と言います。コンビニ事業用地や商業施設所業用地として利用するケースが多いでしょう。土地は劣化することがないため、改修や劣化などといった費用がかからないのがメリットです。
底地には新法・旧法と法律があり、平成4年8月1日に借地借家法が改正されました。それ以前の規定を旧法、それ以降を新法となります。旧法が適用されている土地は、原則土地を貸したら、返してもらうことができません。しかし、大半の土地は旧法が適用されているケースが未だに多く、新法はあまり機能していない状況となります。底地投資を行う場合は、新法と旧法があること、旧法の場合は土地が返ってこないことを念頭において、額を考慮し購入しましょう。
借地権付き物件の建物を貸す
建物の所有を目的として、土地を借りて行う投資方法で「借地権投資」と言います。土地の借地権は所有権の3～4割ほどで購入でき、固定資産税などの税金も不要です。そのため、少額から投資を開始することができます。また、旧法の貸地であれば、よほどのことが無い限りは返還する必要がないため、長期運用が可能です。
借地権物件は立地条件のよいところに多くあるのも利点となりますが、建替えや譲渡などを行う場合は地主の承諾や手数料などが発生します。また、土地としての担保評価が低いので、金融機関などでは融資を受けることができな場合もあります。
他の投資方法との違いと特徴
不動産投資に向いている人
不動産投資に向いている人は、自分の考えが明確かつ努力して自力で考え抜ける思考力のある人です。
不動産投資用の物件を購入したり売却したりする際には、耳当たりの良い都合の良いことを言ってくる業者の言葉を受けて、自分で考えて決めていかなければなりません。時には、あてにならない情報も流れてくる中、誰も信じられない環境で行動する可能性もあります。
また、時代は常に変わっていくものですし、すぐに素敵な物件が見つかるわけではありませんので勉強も常に必要です。
そのため、勧められるままに不動産投資物件を購入するのではなく、自分で資料を請求して営業マンから適切に情報を受け取り、周辺の相場やニーズ、社会情勢をしっかりと把握して進めていける人が不動産投資には向いています。
不動産投資を少しでも考えたら、まずは投資物件を比較する！
不動産投資を少しでも考えた初心者におすすめしたいのは、投資プランや投資物件を複数社から取り寄せることです。 キャピタルゲインとは
取り寄せた複数の投資プランや物件の利回りを比較することで、どのような物件であれば失敗しないか、他にどの条件を満たしていれば自分にとって良い物件かわかってくることでしょう。
投資プランや物件の比較をする際には、投資物件情報の乗っているサイトを眺める手もありますが、そのようなサイトは実際は購入できないおとり物件ばかりのケースもあります。
そのため、おすすめしたい方法はサイトや市場で公に公開されていない、クローズドな情報も取り寄せられる一括プラン比較サービスです。カンタンな質問に答えていくだけで複数の企業から無料で資料を取り寄せられるため、手間や時間をかけることなく不動産投資を始められるでしょう。
不動産投資のメリット
多額の自己資金は必要なく資産にできる
株と異なり現物資産で価値がなくならない
所得税や相続税などを節税できる
不動産投資はやめとけと言われる理由・リスク
不動産投資ローンの借金リスク
立地や相場を読み違えた空室リスク
火災や地震など災害リスク
家賃下落により収益の出ないリスク
不動産投資の失敗例
安く投資できる競売物件を購入してしまった
周辺にある1つの企業や大学に依存して投資してしまった
高利回りで収益性に惹かれて失敗してしまった
不動産投資の利回りと費用
不動産投資の利回り
空室割合やランニングコストを含めて算出する場合、空室割合や費用を考慮した年間の家賃収入を不動産の購入価格（投資額）で割り、よりリアルな数字に近づく表面利回りで計算してみましょう。
表面利回りは物件の価値をざっくりと知るには便利ですが、物件の収益性を正確に評価することに向かないものです。
参考程度の数字ではなく、より現実的な数字で確認したい場合は、実質利回りでの確認をおすすめします。
不動産投資で得られる最終的な収益は、家賃収入から維持管理費など諸経費を差し引いて求めます。
より正確な利回りの確認には、諸経費分の支出を差し引いた「実質利回り」を見ると良いでしょう。
不動産投資の初期費用
初期費用
- 投資物件の購入費
- 固定資産税など税金
- 火災保険料など保険料
- 手数料
- 管理委託費
- 通信費や接待交際費などその他
- 集客の広告費用
不動産投資物件の購入費は、エリアや広さ、築年数など条件次第で異なってきます。
投資物件を賃貸して得られるインカムゲインも、条件が異なれば家賃が変わってくることから異なってくるでしょう。
不動産投資のランニングコスト
ランニングコスト
- ローン返済費
- 減価償却費
- 固定資産税など税金
- 火災保険料など保険料
- 維持管理費・修繕積立金
- 管理委託費
- 代行手数料など
不動産投資の経費にできる費用
経費にできる費用
- 物件の購入費：かかった分
- 仲介手数料：購入費 × 3% + キャピタルゲインとは 6万円
- 登録免許税：土地価格 × 2/100 (2021年3月31日までの登記15/1000)
- 不動産取得税：土地価格 × 3/100 × 1/2 (2021年3月31日までの宅地取得)
- 印紙税：契約金額により異なる
- 固定資産税など税金
- 火災保険料など保険料：15~40万円が目安
- 維持管理費・修繕費：かかった分
- 管理委託費：月1～3万 キャピタルゲインとは
- ローン手数料：新築3～7%が目安
- 建築確認の申請手数料：建築物の床面積により異なる
- 司法書士の手数料：依頼する司法書士により異なる
不動産投資の始め方
- 不動産投資物件を探して選ぶ方法 キャピタルゲインとは
- ローンを組んで投資物件を購入する方法
物件選びと探し方
- 物件の利便性が良い
- 管理・メンテナンスがしっかりしている
- 設備や仕様が新しい
- 物件のあるエリアの地価が高い
- 入居者目線で物件を選ぶ
インターネットによる検索
不動産会社を通して探す
不動産会社で物件を探すときには、「仲介」と「売主」の2つがあります。仲介は、買主と売主の間に立って契約の仲介をする事です。売主とは、不動産会社が持っている物件を購入する事です。
仲介には、仲介手数料を支払う必要がありますが、売主には、仲介手数料は必要ありません。また、購入した物件になんらかの欠陥があった時は、瑕疵(かし)担保責任という責任を負う制度があります。
仲介購入では、売主が個人のため期間を引渡しから数カ月、または特約にて瑕疵担保責任(※)を負わないなどとするケースが多いようです。しかし、不動産会社から直接購入する売主の場合は、責任期間が最低2年と定められています。そのため、仲介手数料と瑕疵担保責任(※)においては、売主で購入するほうが有利といえるでしょう。
競売物件から探す
競売とは、支払い不能などの理由で金融機関などの債権者が債権回収のために、裁判所を通じてオークション形式で売却を行うことです。以前は、競売と聞くと格安物件というイメージが強かったと思いますが、現在は東京オリンピックの影響もあり、競売価格が高騰しているのでリスクも高くなっています。
不動産投資ローンの利用方法
- 登記簿謄本
- 物件概要書
- 物件情報の書類（公図・住宅地図・販売図面・建物図面・物件写真）
- キャッシュフロー試算表
- 物件取得関連費用概算表
- 固定資産税評価証明書
- 取引事例
- 源泉徴収票・確定申告書
不動産投資は小さく始める
物件選びはプラン比較がおすすめ
土地活用比較サイトとは、企業から土地の活用プランを取り寄せられるサービスです。カンタンな情報の入力するだけで、複数の企業から無料で活用プランを取り寄せられます。
COZUCHIのインカムゲイン型・キャピタルゲイン重視型ファンドの違いは？
COZUCHI（コヅチ）は、LAETOLI株式会社が運営する不動産投資型クラウドファンディングサービスです。
2．COZUCHIのインカムゲイン型ファンド
3．COZUCHIのインカムゲイン重視型ファンド
3-1．キャピタルゲイン利回りが表示されたインカムゲイン重視型ファンド
4．COZUCHIのキャピタルゲイン重視型ファンドの特徴
4-1．運用が終了したキャピタルゲイン重視型ファンドの実績
| 予定 | 実績 | |
|---|---|---|
| 運用期間 | キャピタルゲインとは6ヶ月 | 13日間 |
| 1口当たりの利益分配額 | 600円 | 1,010円 |
| 利益分配率 | 6% | 10% |
| 年利回り | 12% | 284% |
山本 将弘
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評判が良いソーシャルレンディング・クラウドファンディング会社は？
COZUCHI（コヅチ）
想定利回り2.0%～20.0%、1口1万円から都心や首都圏のマンション等に投資可能、途中解約も可
CREAL
上場企業運営の不動産投資型クラウドファンディング、1万円から投資可能。ESG投資案件も多数
オーナーズブック
上場企業グループの不動産特化ソーシャルレンディング、1万円・数ヶ月から投資可能
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不動産投資の出口戦略でキャピタルゲインを得るための注意点
出典：全国地価公示平均価格：国土交通省公表による公示地価、家賃指数：総務省による消費者物価指数
2.キャピタルゲインを得るための注意点
2-1.物件が安いときに購入する
2-2.都市部の物件を購入する
出典：国土交通省公表による公示地価
2-3.築浅の物件を購入する
| 収益価格 ＝ 純収益※ ÷ 利回り |
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「マイナビ 家主ナビ」は、部屋を貸したい初心者から熟練の不動産オーナー様に、広く有益な記事をお届けするメディアです。
初心者の大家さんには、不動産投資の常識や事例、熟練大家の意見を学べる場をご提供、一方、熟練の大家さんには、ご自身と近い考えかたをもつオーナーの情報にいち早く出会い、今自分がどのような投資をすることがベストなのか、選択するためのヒントを得られる場所をご提供いたします。
キャピタルゲインの意味と最大化するために知っておくべき有利な制度をＦＰが解説
＜売却時にかかる諸費用の例＞
株式（上場株式）の例
株式の値上がり益に対する税金は20.315%となります。
また、株式の手数料は証券会社によって異なります。
値上がり益50万円ー税金10万1575円＝39万8425円
実際に 手元に残る利益は39万8425円 となります。
値上がり益を最大化するには、税金について考えておくことが重要！
株式や投資信託への課税なら、金額の上限はありますが、避ける方法があります。それが NISA や iDeCo 等の投資に関する 税制優遇制度 です。
「NISA」を使えば、株式や投資信託のキャピタルゲインを非課税にできる
NISA（＝少額投資非課税制度）、つみたてNISA、ジュニアNISA、iDeCo（個人型確定拠出年金）・・・ここ数年で、次々に新しい制度がスタートしていますので、言葉だけは耳にすることも多いと思います。
これらはすべて、一定金額までの投資に対して、 運用益や配当金を非課税にできる制度 です。
先ほど見たように、税率は決して低くありませんので、この分を丸々獲得して再投資するのであれば、その累積の効果はかなり大きくなります。
現時点では有期の制度であるこれらを上手に活用するには、なるべく枠を使い切って投資し、長期間保有することをお勧めします。
富裕層を狙い撃ち スイスのキャピタルゲイン課税案
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提案：キャピタルゲインへの課税
提案の背景
反対派の主張
イニシアチブの経緯
誰が賛成・反対している？
3度目の正直？
難しい税制改正
スイスの税制
End of insertion
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